Real Decreto-ley 29/2026 de vivienda: qué cambia en IRPF e IVA para autónomos

El texto es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), publicado en el BOE núm. 249 del 7 de octubre de 2026. La noticia de la AEAT de ese día no desarrolla las medidas: dice solo esto.

Para saber qué cambia de verdad hay que ir al articulado. Las citas siguientes son literales y llevan su artículo; las cifras y fechas del resto del texto proceden de ahí.

El real decreto-ley tiene además medidas que no son fiscales (por ejemplo, sobre arrendamientos en la disposición final quinta y sexta). Aquí no las analizamos: solo el Título II y las disposiciones finales tercera y cuarta, que son las fiscales.

Cada fecha está en el texto o se deduce de forma directa de él (la entrada en vigor es el día siguiente a la publicación del 7 de octubre).

1. 1 de enero de 2026

   Art. 6.Primero

   Efectos de la disposición adicional quincuagésima quinta de la Ley del IRPF: el porcentaje de imputación de rentas inmobiliarias del 1,1 % se aplica también al ejercicio 2026 en los municipios con valores catastrales revisados desde el 1 de enero de 2012.

2. 8 de octubre de 2026

   DF 11.ª.1; art. 6.Segundo; art. 8

   Entrada en vigor del real decreto-ley y efectos de las reformas del IRPF del art. 6.Segundo (art. 7.ñ, 23.2, 67.1, 68.6, 95 ter y disposiciones adicionales y transitorias), de la disposición final tercera y de los recargos del IBI del art. 8. La exención de la disposición adicional 65.ª cubre ventas desde esta fecha.

3. 1 de diciembre de 2026

   Arts. 7 y 10; DT 38.ª

   Cambios de IVA del art. 7 (alquileres amueblados, obras de renovación y reparación, viviendas protegidas) y nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal del art. 10. También es el límite que usa la disposición transitoria 38.ª para los contratos de alquiler.

4. 1 de enero de 2027

   Art. 6.Tercero

   Nueva redacción de los artículos 24 (rendimiento en caso de parentesco) y 85 (imputación de rentas inmobiliarias, con una escala por tramos) de la Ley del IRPF.

5. 31 de diciembre de 2027

   Art. 6.Segundo.Once

   Último día de las transmisiones de vivienda a entes públicos que pueden acogerse a la exención de la disposición adicional 65.ª.

6. Sin fecha fijada

   DF 11.ª.3; DA 2.ª

   Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa: no se pueden comercializar ni contratar hasta que entren en vigor las órdenes ministeriales que cita la disposición final 11.ª.3. La CNMV debe crear el Registro de IIC Elegibles en un plazo máximo de cuatro meses desde la entrada en vigor (disposición adicional segunda).

Todo está en el artículo 6, que reforma la Ley 35/2006 del IRPF, y en la disposición final tercera, que reforma su Reglamento. Va por orden de a quién le puede tocar.

Si alquilas una vivienda: nuevas reducciones del rendimiento (artículo 23.2)

El artículo 6.Segundo.Dos da nueva redacción al artículo 23.2. Se aplica al rendimiento neto positivo del arrendamiento de vivienda con arreglo a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Varias de las reducciones exigen que el arrendador no sea gran tenedor (letra k del artículo 3 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda) al celebrar el contrato. Los porcentajes del texto, por situación:

Nuevo contrato del mismo arrendador, con la renta inicial rebajada más del 5 % respecto a la última renta (letra a, 1.º):

• 100 %Cuando, acabado el plazo mínimo de cinco años o la última prórroga, se firma un nuevo contrato con el mismo arrendatario; también con otro arrendatario si la renta inicial queda por debajo del límite del índice de precios de referencia.
• 95 %Si no se da lo anterior, la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
• 90 %Si no se dan los anteriores, y la vivienda está en zona tensionada.
• 85 %Si no se dan los anteriores, y el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
• 70 %En los demás casos.

Nuevo contrato del mismo arrendador, según la renta inicial frente a la última (letra a, 2.º y 3.º):

• 50 %La renta inicial no es superior a la última renta.
• 40 %La renta inicial sube hasta un 5 %.
• 30 %Sube más del 5 % y hasta el 10 %.
• 25 %Sube más del 10 % y hasta el 15 %.
• 20 %Sube más del 15 % y hasta el 20 %.
• 15 %Sube más del 20 %.

Primera vez que alquilas la vivienda, sin ser gran tenedor (letra b):

• 100 %La renta inicial es inferior al límite del índice de precios de referencia (o valor aplicable).
• 95 %Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años.
• 90 %Zona tensionada.
• 85 %Inquilino de 18 a 35 años.
• 50 %Renta igual o superior al límite del índice de referencia.

Otros supuestos (letras c y d y prórroga tácita):

• 70 %El inquilino es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos del título II de la Ley 49/2002 que destina la vivienda a alquiler social o a personas en situación de vulnerabilidad económica, o la vivienda está en un programa público con límite de renta (letra c).
• 60 %Vivienda rehabilitada en una actuación terminada en los dos años anteriores a la fecha del contrato (letra d).
• 80 %Durante la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU, si la renta inicial no excede del límite del índice de referencia y el arrendador no es gran tenedor.

• Los requisitos se cumplen al celebrar el contrato y la reducción se aplica mientras sigan cumpliéndose.
• Solo se aplica a rendimientos netos positivos calculados en una autoliquidación presentada antes de que se inicie una verificación de datos, una comprobación limitada o una inspección que los incluya.
• No se aplica a la parte derivada de ingresos no incluidos o gastos indebidamente deducidos que se regularicen en esos procedimientos, ni a contratos que incumplan el apartado 6 del artículo 17 de la LAU.
• Las zonas tensionadas son las de la resolución que apruebe el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• La disposición transitoria 38.ª: los contratos anteriores a la Ley 12/2023 mantienen la redacción vigente a 31 de diciembre de 2021, y los celebrados entre la entrada en vigor de esa ley y el 1 de diciembre de 2026, la vigente a 31 de diciembre de 2025.

Si pagas alquiler por tu vivienda habitual: deducción nueva (artículo 68.6)

• Base máxima de la deducción: 11.630 € al año si la base imponible es igual o inferior a 23.007,20 €; entre 23.007,20 € y 33.007,20 €, 11.630 € menos el resultado de multiplicar 1,163 por la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 €.
• Hace falta que, durante al menos la mitad del período impositivo, ni tú ni ningún miembro de tu unidad familiar seáis titulares de la totalidad del pleno dominio, ni de un derecho real de uso o disfrute, sobre otra vivienda a menos de cincuenta kilómetros de la alquilada, salvo resolución administrativa o judicial que impida su uso como residencia.
• El artículo 67.1 se ajusta para que esta deducción entre en la cuota líquida estatal, y las disposiciones adicionales 50.ª, 58.ª y 62.ª precisan el orden en que se restan otras deducciones.
• La deducción transitoria de la disposición transitoria decimoquinta (contratos anteriores a 2015) no se aplica si has aplicado esta del 68.6 por la misma vivienda en el mismo período (nuevo apartado 3).

Es para tu vivienda habitual, no para el local o la oficina de la actividad. El texto no dice desde qué cantidades pagadas se computa en 2026 (los efectos son desde la entrada en vigor): confírmalo antes de calcular nada.

Si tienes inmuebles que no alquilas ni usas en tu actividad (artículos 85 y 24)

Dos fechas. Para el ejercicio 2026 (efectos desde el 1 de enero de 2026, art. 6.Primero), la disposición adicional 55.ª extiende el porcentaje de imputación de 1,1 % a los inmuebles de municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados por valoración colectiva de carácter general y hayan entrado en vigor desde el 1 de enero de 2012.

Desde el 1 de enero de 2027 (art. 6.Tercero), el artículo 85.1 pasa a una escala sobre la suma de valores catastrales de los inmuebles urbanos (y de los rústicos con construcciones no indispensables para explotaciones agrarias) que no estén afectos a actividades económicas ni generen rendimientos del capital, excluidos la vivienda habitual y el suelo no edificado:

• 1,1 %Hasta 100.000 € de valor catastral.
• 1,5 %La parte entre 100.000 € y 500.000 €.
• 2 %La parte entre 500.000 € y 1.000.000 €.
• 3 %La parte que exceda de 1.000.000 €.

El mismo artículo regula la proporcionalidad por días, qué valor se usa si el inmueble no tiene valor catastral notificado y que no se estima renta alguna en inmuebles en construcción o no susceptibles de uso por razones urbanísticas. El artículo 24, también desde esa fecha, fija un rendimiento neto mínimo cuando el arrendatario, adquirente o cesionario es el cónyuge o un pariente hasta el tercer grado (incluidos los afines), calculado con el porcentaje medio efectivo sobre el valor catastral.

Si vendes una vivienda: exención por venta a entes públicos (disposición adicional 65.ª)

La ganancia por la venta de una vivienda a entes públicos territoriales u organismos y empresas del sector público dedicados a vivienda social y asequible, entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027, y con un valor de transmisión inferior a 800.000 €, está exenta al 100 % si el valor no supera 200.000 € y en un porcentaje decreciente entre 200.000 € y 800.000 €. La parte no exenta puede acogerse a la reinversión en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, en el plazo de seis meses (con un máximo reinvertible de 800.000 €), y solo para transmisiones realizadas pasados treinta días hábiles desde la entrada en vigor.

Otros cambios del IRPF, en una línea

• Disposición adicional 5.ª.4: se amplía la lista de ayudas públicas que no se integran en la base imponible (entre ellas, programas de rehabilitación energética y las del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 que cita el texto).
• Artículo 7.ñ y disposición adicional 26.ª: reforma de los Planes de Ahorro a Largo Plazo, con el nuevo Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (se ve en la sección de la Cuenta).
• Disposición final tercera: nueva redacción de los artículos 41 bis.3, 69.3, 75, 76, 93 y 94 y de la disposición adicional 8.ª del Reglamento del IRPF (vivienda habitual a efectos de exenciones, retenciones y declaraciones informativas de planes de ahorro y de la Cuenta).
• Disposición final cuarta: nuevo artículo 39 quater del Reglamento de gestión tributaria. Las entidades proveedoras presentarán una declaración informativa anual sobre las Cuentas, con el modelo que apruebe una orden ministerial.

El artículo 7 modifica la Ley 37/1992 del IVA, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, en cuatro puntos. El real decreto-ley no escribe ningún porcentaje de IVA: usa las expresiones «tipo reducido» y «tipo superreducido», por lo que aquí tampoco los damos. Para saber qué tipo es, hay que ir a la Ley del IVA consolidada.

1. Obras de renovación y reparación en viviendas (artículo 91.Uno.2, número 10.º)

Es lo que más puede importar a un autónomo que factura reformas. El número 10.º se reescribe así: tipo reducido para obras de renovación y reparación en edificios o partes de ellos destinados a viviendas cuando se cumplan estos requisitos:

• Que el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario o profesional y use la vivienda para su uso particular.
• También se comprende cuando el destinatario es una comunidad de propietarios o cuando son viviendas destinadas a arrendamiento como vivienda habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador.
• Que el importe se haya pagado con tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito a favor de quien realiza las obras. El texto condiciona el tipo reducido a ese pago.
• Que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
• Que quien hace las obras no aporte materiales o, si los aporta, que su coste no exceda del 40 % de la base imponible de la operación.

2. Alquiler de apartamentos o viviendas amueblados (artículos 20.Uno.23.º e') y 91.Uno.2.2.º)

La letra e') del artículo 20.Uno.23.º se redacta para los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando concurra alguna de estas circunstancias que enumera el texto: que el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos), o que la duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, salvo si se produce en la vivienda donde el arrendador tiene su residencia habitual, en cuyo caso estarán exentos. La exposición de motivos dice que se excluyen de la exención y que pasan al tipo reducido del artículo 91.Uno.2.2.º.

3. Viviendas protegidas (artículo 91.Dos.1, número 6.º)

Se redacta el número 6.º para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública y las protegidas con calificación permanente o indefinida, cuando las entregan sus promotores (con garajes y anexos en el mismo edificio, hasta dos plazas de garaje), y para ciertas viviendas adquiridas por entidades con un régimen especial de arrendamiento. La exposición de motivos lo llama «tipo superreducido». Afecta a promotores, no a un autónomo típico.

Plusvalía municipal (artículo 10)

Desde el 1 de diciembre de 2026, los importes máximos de los coeficientes sobre el valor del terreno en el momento del devengo (artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) pasan a ser, según el período de generación del incremento:

• Menos de 1 año0,17
• 1 año0,16
• 2 años0,16
• 3 años0,17
• 4 años0,17
• 5 años0,19
• 6 años0,21
• 7 años0,23
• 8 años0,24
• 9 años0,25
• 10 años0,22
• 11 años0,18
• 12 años0,14
• 13 años0,12
• 14 años0,11
• 15 años0,11
• 16 años0,11
• 17 años0,11
• 18 años0,13
• 19 años0,20
• 20 años o más0,30

Son importes máximos. Afecta a quien vende un inmueble urbano; el impuesto lo liquida el ayuntamiento.

Recargos del IBI (artículo 8)

Cambia el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, para los períodos impositivos que se inicien desde la entrada en vigor y con vigencia indefinida. Los ayuntamientos podrán (no están obligados) exigir un recargo sobre la cuota líquida del IBI en dos casos. Viviendas desocupadas con carácter permanente (más de dos años continuados sin causa justificada): recargo de hasta el 50 %, que el texto sube hasta el 100 % y permite aumentar hasta en 50 puntos porcentuales según los años de desocupación, la zona y el número de inmuebles residenciales del titular (apartado 4 bis). Viviendas destinadas a alojamiento de uso turístico en municipios de zona de mercado residencial tensionado: hasta el 50 %, hasta el 100 % si el titular tiene dos o más inmuebles residenciales así destinados y hasta el 150 % si tiene cuatro o más (apartado 4 ter). Lo desarrolla cada ordenanza fiscal.

Lo que no verás aquí

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: el texto no menciona el impuesto de transmisiones patrimoniales ni el de actos jurídicos documentados.
• SOCIMI (artículo 9): modifica el régimen de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (gravamen especial sobre beneficios no distribuidos). No afecta a un autónomo como persona física.

Según la exposición de motivos, es una relación contractual de servicios de inversión entre una persona física y una entidad proveedora, articulada con una cuenta operativa y una cuenta de valores. Su régimen fiscal es el nuevo artículo 95 ter de la Ley del IRPF (artículo 6.Segundo.Cinco). La idea que recoge el texto: la ganancia o pérdida de los activos no tributa mientras no dispongas de la cuenta, y hay una exclusión de gravamen si las aportaciones se mantienen más de cinco años.

Requisitos que fija el artículo 95 ter.1

• Un único titular, con titularidad intransmisible, y la cuenta identificada de forma separada.
• Solo se puede ser titular de una cuenta; la movilización a otra Cuenta Financia Europa debe ser por la totalidad.
• Aportaciones solo en dinero y solo activos elegibles de la Ley 6/2023.
• Aportaciones pendientes de recuperación: máximo 150.000 €.

Cómo tributa, según el texto

• Al disponer total o parcialmente, la ganancia o pérdida se integra en la base imponible del ahorro (artículo 49.1.b) del período en que se dispone (art. 95 ter.3).
• Si las aportaciones han permanecido más de cinco años, se excluye de gravamen el 100 % de esa ganancia hasta un máximo total de 10.000 € por contribuyente y el 20 % de la parte restante (art. 95 ter.4).
• Los dividendos y demás rendimientos del capital mobiliario del artículo 25.1 tributan por las reglas generales y no se consideran integrados en la cuenta (art. 95 ter.7).
• A los solos efectos del artículo 37.2, los valores de la cuenta no se consideran homogéneos con otros valores del contribuyente (art. 95 ter.5). El texto no cita la regla de los dos meses del artículo 33.5.
• Si incumples un requisito, pierdes el régimen desde esa fecha y se entiende hecha la disposición total (art. 95 ter.9).

Para el resto de reglas de la bolsa en la Renta (FIFO, regla de los dos meses, pérdidas), mira nuestro artículo sobre inversiones en bolsa e IRPF.

Dos modalidades más

La Cuenta Financia Europa Reinversión (disposiciones adicionales 65.ª y 66.ª) es la modalidad para reinvertir lo obtenido en la venta de vivienda a entes públicos: aportaciones solo de esa procedencia, máximo acumulado de 800.000 €, y regularización si se dispone antes de cinco años. En el seguro (disposición adicional 26.ª), el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa admite primas de hasta 10.000 € al año frente a los 5.000 € de los otros instrumentos, con un conjunto de activos elegibles y al menos un 30 % en renta variable.

Por qué todavía no

• El seguro Financia Europa tampoco, hasta que entre en vigor la orden ministerial sobre las obligaciones de información del artículo 69.3.g) del Reglamento del IRPF (DF 11.ª.3.a).
• Hasta que funcione el Registro de IIC Elegibles, solo podrán comercializarse con activos elegibles distintos de participaciones o acciones de IIC (DF 11.ª.3.b); la CNMV debe crearlo en un máximo de cuatro meses desde la entrada en vigor (DA 2.ª).
• No pueden hacerse movilizaciones entre entidades proveedoras hasta la orden ministerial del artículo 347 de la Ley 6/2023 (DF 11.ª.3.c).
• El texto no da fechas para esas órdenes. Mientras no estén, no hay cuenta a la que aportar.

Qué hacer ahora

Sin prisa y sin prometerte ningún ahorro: la mayoría de las medidas se aplican con la declaración de 2026 o después, y varias dependen de detalles de tu caso.

• Si alquilas vivienda, guarda los datos que cuentan: fecha del contrato, renta inicial y anterior, tipo de arrendatario, si la zona es tensionada y si eres gran tenedor.
• Si facturas obras en viviendas, revisa antes del 1 de diciembre de 2026 qué destinatarios y qué forma de pago exige el artículo 91.Uno.2.10.º, y deja el cobro por un medio bancario.
• Si piensas en la Cuenta Financia Europa, espera a las órdenes ministeriales: hoy no hay dónde contratarla.
• Si dudas, contrasta tu caso con el texto del BOE o con la AEAT.

Para una idea de cuánto te queda de una factura, tienes la calculadora de neto de factura y la calculadora de retenciones de IRPF; ninguna recoge todavía este real decreto-ley.